Antes da conclusão de um contrato de seguro, muitas empresas ou indivíduos procuram uma relação próxima com um intermediário que possa aconselhá-los sobre o melhor produto pelo preço mais vantajoso e ajudá-los durante o contrato. Nosso especialista jurídico analisa mais de perto essa relação contratual. Qual é a responsabilidade do corretor de seguros?

Definição de Responsabilidade do Corretor de Seguros

O corretor de seguros é um intermediário em seguros ou resseguros que conecta os segurados com seguradoras ou resseguradoras, sem estar vinculado a elas.

Para operar no Luxemburgo, o corretor deve estar registrado no registro de intermediários de seguros e ter os conhecimentos profissionais necessários.

Além disso, ele deve ter integridade profissional suficiente, aderir a um sistema extrajudicial de tratamento de reclamações e contratar um seguro de responsabilidade profissional.

Obrigações

O corretor tem o dever de informação e aconselhamento para com seu cliente.

Para fornecer um conselho útil ao seu cliente, o corretor deve coletar informações dele e, principalmente, entender suas exigências e necessidades.

Também deve fazer todas as perguntas úteis ao seu cliente sobre a subscrição de uma apólice de seguro.

Comete uma falha, portanto, o corretor que simplesmente propõe aos seus clientes a subscrição de uma apólice de seguro com uma empresa desconhecida, sem chamar a atenção do seu cliente para os riscos e armadilhas dessa cobertura.

Por outro lado, o corretor não será responsável, por exemplo, por não chamar a atenção do seu cliente para certas cláusulas quando estas são claras e inteligíveis.

O corretor também tem o dever de aconselhar seu cliente.

O dever de aconselhamento do corretor consiste em orientar o cliente na escolha de uma ou outra apólice, com uma ou outra empresa, após fornecer ao cliente todas as informações necessárias e realizar uma comparação dos custos e méritos de cada apólice considerada.

Por exemplo, no contexto de um produto “vida”, o corretor só é responsável se o investimento levasse necessariamente a pesadas perdas, independentemente das circunstâncias econômicas.

Em qualquer caso, o corretor nunca poderá ser responsabilizado por declarações intencionalmente imprecisas feitas pelo segurado ao subscrever o contrato.

Responsabilidade

Geralmente, considera-se que os deveres de informação e aconselhamento do corretor constituem obrigações de meios e não obrigações de resultados, o que terá um impacto na carga da prova.

Em caso de litígio, caberá ao segurado que considera ter sido mal informado e/ou aconselhado pelo seu corretor demonstrar a falha deste último, mas também estabelecer que sofreu um dano e principalmente que existe um nexo de causalidade entre a falha e o dano.

Cabe a você, portanto, demonstrar que sua escolha teria sido diferente se você tivesse sido corretamente informado pelo seu corretor.

O contrato de seguro é um contrato consensual, ou seja, o contrato é formado por uma simples troca de consentimentos. No entanto, o segurado e o segurador sempre terão interesse em ter um documento escrito como prova, especialmente se surgir uma disputa. Nosso jurista discute os três métodos geralmente usados para concluir um contrato de seguro.

A apólice pré-assinada para subscrição de um contrato de seguro

A apólice pré-assinada é um contrato de seguro assinado previamente pelo segurador e que contém uma oferta de contratação sob as condições ali descritas.

Este tipo de subscrição é geralmente utilizado apenas para contratos de seguro específicos, nos quais a natureza e/ou descrição do risco não são significativos (por exemplo, um contrato de seguro de proteção jurídica). No caso de uma apólice pré-assinada, o contrato é formado na assinatura pelo segurado.

A cobertura começa no dia seguinte ao recebimento da apólice pelo segurador, e esta data deve ser comunicada ao segurado. Ambas as partes têm o direito de rescindir o contrato dentro de 30 dias após o recebimento da apólice, com efeito imediato se rescindido pelo segurado e dentro de 8 dias após notificação se rescindido pelo segurador.

Na prática, isso significa que se o seu segurador notificar a intenção de rescindir em 31 de dezembro, a rescisão do contrato ocorrerá em 8 de janeiro e você não estará mais coberto a partir de 9 de janeiro.

O pedido de seguro

O pedido de seguro é um documento pelo qual o segurador, a pedido do segurado, assume temporariamente o risco. A lei estabelece que o contrato é formado na assinatura do documento pelo segurado, sujeito à possibilidade de rescisão dentro de 30 dias para contratos com mais de 30 dias.

A proposta de seguro

A proposta de seguro é um documento emitido pelo segurador, a ser preenchido pelo segurado, destinado a informar o segurador sobre a natureza da operação e os fatos e circunstâncias relevantes para a avaliação do risco.

Esta proposta não vincula nem o futuro segurado nem o segurador. Se, dentro de 30 dias após o recebimento da proposta, o segurador não notificar nem uma oferta de seguro, nem um pedido de investigação, nem uma recusa em segurar, ele está obrigado a concluir o contrato sob pena de danos.

Se o segurador, ao receber a proposta, enviar uma oferta de seguro ao futuro segurado, esta oferta se torna irrevogável pelo período especificado ou pelo menos por um período razoável.

Em caso de aceitação, o contrato é formado na recepção desta aceitação pelo segurador, ou seja, quando o segurador recebe de volta a apólice assinada por ambas as partes.

Desde 1 de junho de 2015, um serviço federal de mediação para o consumidor está competente junto ao SPF Economia para receber qualquer pedido de resolução extrajudicial de litígios de consumo. Analisamos brevemente as competências deste serviço que poderiam ser úteis para si, especialmente em caso de desacordo com a sua instituição de crédito.

Competências do serviço de mediação federal

Preliminarmente, é estabelecido um ponto de contato dentro do Serviço de Mediação para informá-lo sobre seus direitos e obrigações, especialmente sobre os procedimentos existentes de resolução extrajudicial de litígios de consumo.

Qualquer pedido de resolução extrajudicial de um litígio de consumo pode ser apresentado gratuitamente ao Serviço de Mediação para o Consumidor por carta, fax, e-mail ou pessoalmente.

Após o recebimento do seu pedido, o Serviço de Mediação encaminha-o à entidade qualificada competente ou o trata ele próprio quando o pedido se refere a um litígio de consumo para o qual nenhuma entidade qualificada é competente.

O Serviço de Mediação pode recusar-se a tratar o seu pedido se a queixa for fantasiosa, difamatória, anônima ou já tiver sido objeto de ação judicial. Isso também acontecerá se a queixa não tiver sido previamente apresentada à empresa envolvida ou se tiver sido, mas há mais de um ano.

Isso também será o caso se a queixa já tiver sido tratada por uma entidade qualificada, inclusive se esta se recusou a tratá-la, e quando a queixa tenha sido ou já seja objeto de ação judicial.

Decisão

O Serviço de Mediação informá-lo-á dentro de três semanas após o recebimento do seu pedido da sua decisão de prosseguir ou recusar o tratamento do seu pedido. Em caso de recusa, a decisão deve ser justificada.

No prazo de 90 dias civis após o recebimento do seu pedido, o Serviço de Mediação informá-lo-á do resultado da resolução do litígio. Este prazo pode ser prorrogado uma vez por um período equivalente. Além disso, esta prorrogação deve ser justificada pela complexidade do litígio.

Quando o Serviço de Mediação obtém uma resolução amigável do litígio, ele encerra o processo e envia uma confirmação por escrito ou em outro meio duradouro às partes.

Se não for possível obter uma resolução amigável, o Serviço de Mediação informa as partes por escrito ou em outro meio duradouro e pode ao mesmo tempo fazer uma recomendação à empresa em questão, com cópia para si.

Se a empresa em questão não seguir esta recomendação, terá um prazo de trinta dias civis para apresentar a sua posição motivada ao Serviço de Mediação.

Recomendações

Quando surge um desacordo entre si e a sua instituição de crédito, deve obrigatoriamente apresentar-lhe a sua queixa primeiro.

Depois, se a sua queixa não for resolvida com esta instituição financeira, pode recorrer ao Serviço de Mediação para o Consumidor, que será obrigado a tratar o seu pedido de forma confidencial.

Ninguém pode prever com precisão a subida ou descida das taxas de juros. A única certeza é que, neste ano de 2015, é bom comprar, construir ou simplesmente renegociar seu empréstimo hipotecário. Taxa fixa ou variável? Por 20 ou 30 anos? Com capital próprio ou com garantia? Informamos você sobre as dicas e truques para obter um empréstimo hipotecário junto à sua instituição financeira.

Princípio do empréstimo hipotecário

A obtenção de um empréstimo hipotecário dependerá de duas condições essenciais. Por um lado, a relação entre o valor do imóvel e o montante a ser emprestado, que não pode exceder 80%. Essa diferença representará o aporte de capital próprio. Por outro lado, a relação entre as despesas e a renda do seu agregado familiar, que deve ser em média de 33%. Assim, o valor da sua mensalidade não pode exceder um terço da sua renda mensal.

O perfil ideal

Cada credor tem sua própria política quanto à concessão de empréstimos. No entanto, um casal que tenha segurança no emprego, ou seja, ambos tenham contratos por tempo indeterminado e no mínimo 20% de capital próprio, terá menos dificuldades para obter seu empréstimo. A existência de garantia pessoal também é um fator significativo que será considerado, assim como a ausência de empréstimos em curso.

A melhor taxa de juros

Se as taxas atuais estão atrativas, saiba que essas baixas taxas às vezes vêm acompanhadas de preços elevados para terrenos e casas. Portanto, certifique-se de realizar uma análise detalhada do mercado imobiliário antes de se comprometer e consulte várias instituições financeiras para aproveitar a concorrência. Você tem a oportunidade de destacar seu faro comercial e suas habilidades de negociação. Você também pode preferir usar os serviços de um corretor (www.cpe-credit.com).

Se a fórmula da taxa fixa permite que você saiba antecipadamente o valor da sua mensalidade ao longo de seu empréstimo, a taxa variável pode lhe reservar surpresas. Isso é uma questão de escolha pessoal e cultura financeira, sabendo que se sua capacidade de pagamento for boa, o risco da fórmula variável é bastante reduzido.

No entanto, observe que uma fórmula mista que combina taxas fixas e variáveis também é possível. Não negligencie produtos acessórios, como um seguro de saldo devedor, que podem ser úteis em caso de morte, incapacidade de trabalho ou invalidez.

Dificuldades de reembolso

Três soluções estão disponíveis para você: a renegociação para redução da taxa inicial, a suspensão temporária do reembolso do capital ou a prorrogação do prazo do crédito.

O que o CPE oferece a você

No CPE, oferecemos as melhores condições de mercado com taxas preferenciais a partir de 2,10%. Venha descobrir prioritariamente nossas soluções de crédito hipotecário para financiar a casa dos seus sonhos ou realizar suas obras de renovação.

É comum que os mutuários decidam pagar seu crédito, total ou parcialmente, antecipadamente, por várias razões. Nestes casos, eles podem ser responsáveis por uma penalidade de pré-pagamento. Nosso especialista jurídico examina os detalhes desta penalidade.
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Conceito de uma penalidade de pré-pagamento

A penalidade de pré-pagamento corresponde à diferença entre, por um lado, os juros que o banco teria recebido até o final do crédito se o crédito não tivesse sido pago antecipadamente e, por outro lado, os juros que ele pode receber ao reinvestir o capital pago antecipadamente no mercado interbancário.

De fato, no caso de pagamento antecipado, o credor recupera o capital, mas não receberá mais juros.

Portanto, ele incorrerá em uma perda de renda pelo restante do prazo do empréstimo inicial.

Para compensar essa perda de renda, o credor solicitará ao mutuário uma penalidade de pré-pagamento em substituição ao capital.

Mecanismo

A lei prevê que, no caso de reembolso total ou parcial de um empréstimo com juros, uma penalidade de pré-pagamento de um valor superior a 6 meses de juros calculados sobre o valor reembolsado à taxa estabelecida pelo contrato não pode ser exigida do devedor, independentemente do capital reembolsado e dos juros acumulados.

Na prática, o credor incluirá uma cláusula padrão no contrato de empréstimo estipulando que a penalidade não pode exceder 1% do capital reembolsado antecipadamente quando o contrato ainda tiver mais de um ano de duração, ou 0,5% do capital reembolsado antecipadamente quando o contrato ainda tiver menos de um ano de duração.

A penalidade de pré-pagamento não pode exceder os juros que você pagaria se não pagasse antecipadamente.

Se você pagar antecipadamente durante um período em que a taxa de débito é variável, o credor não pode exigir uma penalidade de pré-pagamento de você.

O consumidor é livre para pagar todo ou parte de seu crédito a qualquer momento antecipadamente.

Para isso, ele deve notificar o credor de sua intenção por correio registrado pelo menos 10 dias antes do pagamento.

Dentro de 10 dias após receber a carta do consumidor, o credor informará o mutuário sobre o valor da penalidade exigida em um suporte durável (correio simples, e-mail) e especificará o cálculo da penalidade.

Legalmente, é responsabilidade do senhorio realizar obras de renovação e conformidade no edifício arrendado. Sob certas condições, a lei permite que o inquilino realize essas obras por si próprio. Não é incomum ver inquilinos solicitando um empréstimo para expandir o banheiro ou reformar a lareira da casa que estão alugando há vários anos. Vamos ver como essa relação contratual se concretiza na prática.

Conceito de Arrendamento de Inquilinos

O contrato de renovação é uma modalidade do contrato de arrendamento de residência principal. É um contrato pelo qual, em troca do compromisso do inquilino de realizar certas obras, o senhorio concede a ele um ou mais benefícios por um período determinado (que pode exceder 9 anos):

• Renunciar ao direito de rescindir o contrato;
• Ou renunciar ao direito de solicitar revisão do aluguel;
• Ou conceder uma redução ou isenção de aluguel;

Natureza das Obras

As obras mencionadas pelo legislador são de qualquer tipo, exceto aquelas que, segundo a lei, são responsabilidade do inquilino. Geralmente, isso inclui obras de renovação, reparos importantes e obras de conformidade na propriedade alugada.

Este último cenário permitirá que o inquilino habite temporariamente um edifício não conforme.

Formalidades

Um acordo verbal não é suficiente. A lei exige um acordo por escrito entre as partes, que pode ser feito a qualquer momento durante o contrato em curso. Portanto, é totalmente possível modificar um contrato de arrendamento principal para um contrato de renovação.

O contrato também deve estipular que o inquilino se compromete, às suas próprias custas, a realizar obras especificadas na propriedade alugada e estabelecer o prazo para a conclusão dessas obras. Além de sua duração, o contrato deve mencionar a contraprestação fornecida pelo senhorio.

Com relação às obras para adequar a propriedade alugada aos requisitos básicos de segurança, saúde e habitabilidade, a lei impõe condições adicionais.

Estas condições incluem uma descrição precisa das obras, um prazo razoável para iniciar as obras e nenhum aluguel sendo devido durante a duração acordada das obras, desde que essa duração não possa ser menor do que razoavelmente necessária para concluí-las.

Além disso, o senhorio deve conceder pelo menos um compromisso adicional além daqueles mencionados acima, geralmente abstendo-se de rescindir o contrato.

Finalmente, a pedido da parte mais diligente, será realizada uma inspeção conjunta das obras após sua conclusão. Dessa forma, o senhorio pode garantir que as obras acordadas tenham sido executadas corretamente.

Recomendações

Embora a fórmula seja atraente para ambas as partes, oferecendo benefícios significativos para o senhorio em troca de ocupação gratuita para o inquilino, a cautela ainda é necessária.

Em primeiro lugar, não se esqueça de contratar um seguro para obras de tal magnitude, pois apenas sua responsabilidade pode ser exigida, se necessário.

Como é um contrato, o senhorio pode rescindi-lo a qualquer momento, com um aviso prévio de 3 meses, por exemplo, para ocupação pessoal. Portanto, certifique-se de incluir uma cláusula que preveja o reembolso do custo das obras se o contrato for rescindido dentro de um prazo coincidente com a conclusão das obras.

Por outro lado, se você sair do imóvel e as obras não estiverem concluídas, você pode ser obrigado a compensar o senhorio pelo valor das obras não realizadas.

Você tem uma renda modesta e está tendo dificuldades para obter um empréstimo hipotecário clássico. Não se preocupe, o empréstimo hipotecário social “habitação para todos” é feito para você. Nosso advogado explica os benefícios de tal empréstimo.

Conceito de Empréstimo Hipotecário Social

O empréstimo hipotecário social é um empréstimo concedido pela Sociedade Valona de Crédito Social para financiar a construção ou a compra de uma primeira casa na Região da Valônia, destinada ao uso pessoal dos mutuários.

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Condições de Concessão

Como em qualquer solicitação de empréstimo, o credor realizará um exame minucioso da sua solvência com base nas informações coletadas no formulário de solicitação de crédito. Você precisará provar sua identidade (maior de idade) e fornecer prova de sua renda mensal líquida.

Se necessário, o credor consultará o Central de Créditos ao Consumidor. A parcela mensal do reembolso do empréstimo hipotecário não pode exceder um terço da renda líquida mensal dos mutuários.

Sua renda anual não pode exceder €53.000. Você também precisará fornecer o título de propriedade ou o contrato de venda da sua casa. O valor de mercado da casa deve ser inferior a €204.000. Um perito será nomeado para este fim, se necessário.

A regulamentação se aplica a qualquer edifício usado para fins residenciais. A área dos locais usados para fins profissionais não pode exceder 20% da área habitável.

O prazo do empréstimo varia entre 10 e 30 anos, com o empréstimo hipotecário devendo ser totalmente reembolsado até os 70 anos de idade. A taxa de juros aplicável corresponderá à tabela da categoria de renda correspondente. Reduções de taxa são possíveis em áreas designadas como zonas de pressão imobiliária, zonas de revitalização ou para a compra de habitação social.

Uma vez que o dossiê esteja completo

ele recebe um número de registro. O contrato de crédito deve ser assinado dentro de 100 dias a partir da data de registro.

Os empréstimos hipotecários são reembolsáveis em parcelas mensais constantes. Um ato de cessão de crédito deve ser concedido em favor do credor.

O mutuário será obrigado a segurar a casa contra incêndio e a contratar um seguro de saldo devedor.

Se o empréstimo for destinado ao financiamento de obras de renovação ou outra, elas devem ser concluídas dentro de dois anos da assinatura do contrato.

Se você desejar vender sua casa, deverá reembolsar totalmente o valor do empréstimo. Uma indenização por reemprego de três meses de juros será devida sobre o capital reembolsado antecipadamente.

Formalidades

Qualquer solicitação deve ser apresentada a um balcão de crédito social da Sociedade Valona de Crédito Social.

As taxas de administração são de cerca de €25. Você também deve esperar pagar €260 pela avaliação da casa. Esses valores não serão reembolsados se a solicitação de empréstimo for recusada.

Além disso, uma contribuição de solidariedade a favor da Região da Valônia de 0,20% do valor do empréstimo deve ser prevista. Qualquer modificação do empréstimo em curso também acarreta uma taxa de €150.

Recursos

Se a Sociedade Valona de Crédito Social recusar o empréstimo solicitado, você tem um prazo de 30 dias para apresentar por escrito um recurso ao Presidente do Conselho de Administração da SWCS.
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A partir de 1 de janeiro de 2016, apenas as renovações de habitações privadas com mais de 10 anos ainda poderão beneficiar da taxa reduzida de IVA de 6%. Se a idade da sua habitação estiver entre 5 e 10 anos, não demore a contratar um empréstimo de renovação para aproveitar esta medida favorável, cujas condições de aplicação o nosso advogado descreve.

Beneficiários de 6% de IVA para Renovação de Habitação

A lei destina-se a qualquer pessoa que possua um direito real (propriedade, usufruto, enfiteuse) ou um direito de usufruto (inquilino) sobre a habitação.

Condições

O edifício, uma vez concluídas as obras, deve ser utilizado exclusivamente para habitação privada.

No caso de uso misto (habitação privada e atividade profissional), devem-se distinguir dois cenários.

Ou o uso privado é dominante, caso em que a taxa reduzida de IVA de 6% se aplica uniformemente.

Ou o uso privado não é dominante, caso em que a taxa de IVA de 21% se aplica à parte profissional e a taxa de IVA de 6% se aplica à parte privada.

De acordo com a legislação atual, as obras devem ser realizadas numa habitação privada com pelo menos 5 anos. Este limite será aumentado para 10 anos a partir de 1 de janeiro de 2016. Residências secundárias estão incluídas.

As operações imobiliárias abrangidas incluem transformação, renovação, reabilitação, melhoria, reparação ou manutenção (excluindo limpeza) de todo ou parte de um imóvel, incluindo materiais fornecidos pelo empreiteiro e a disponibilização de pessoal.

Também são considerados beneficiários da taxa reduzida: instalação de aquecimento, instalação sanitária, instalação elétrica, instalação de persianas, instalação de fogões, radiadores, convectores individuais a lenha, carvão, óleo, gás ou eletricidade (esta lista não é exaustiva).

Formalidades

Para beneficiar da taxa reduzida, será necessário apresentar uma fatura do seu empreiteiro com a descrição dos materiais fornecidos e dos serviços prestados.

De fato, a taxa reduzida não se aplica às obras realizadas pelos próprios proprietários.

Qualquer outro documento que comprove o uso privado do seu imóvel (escritura de propriedade, contrato de arrendamento) também ajudará a cobrir você em caso de uma verificação pela administração do IVA.

O legislador decidiu modificar significativamente a lei sobre o crédito ao consumo para proteger os consumidores e evitar que estes se afundem no sobre-endividamento. Aqui está uma visão geral das principais mudanças ocorridas desde 1º de abril de 2015.

1. O ônus da prova é do credor

Agora é o credor que deve demonstrar que fez as perguntas necessárias para avaliar a solvência do mutuário e que verificou que o consumidor estava realmente em condições de cumprir os seus “futuros” compromissos.

O credor também é obrigado a reexaminar a solvência do mutuário todos os anos com base em uma consulta ao Central de Crédito ao Consumidor. Este reexame também se aplica às garantias que se comprometem a reembolsar o crédito caso o consumidor não pague.

O ônus da prova de que o consumidor teve uma escolha livre em relação à conclusão de qualquer contrato de serviço acessório (por exemplo: um seguro de saldo devedor) concluído ao mesmo tempo que o contrato de crédito também recai sobre o credor, ou o intermediário de crédito.

2. Proibição de abordagem direta

É proibido ao credor fazer abordagem direta de porta em porta ou enviar ofertas de crédito não solicitadas ao consumidor. A única exceção prevista por lei é se o credor, ou o intermediário de crédito, visitar a casa do consumidor a pedido expresso e prévio deste.

Além disso, o credor não pode estabelecer pontos de venda para concluir contratos de crédito em locais públicos como estações de trem ou estações de metrô.

3. Um formulário padrão de solicitação de crédito

Sempre que o valor do seu crédito ultrapassar 500 euros, o credor ou intermediário de crédito é obrigado a fornecer um formulário de solicitação de crédito ou, se aplicável, um formulário de solicitação de informações.

A partir de agora, este formulário é padronizado, o que significa que as perguntas incluídas são as mesmas para todos e devem se referir especificamente ao propósito do crédito, renda, dependentes e compromissos financeiros atuais.

4. Resposta globalizada do Central de Crédito ao Consumidor

Quando um intermediário de crédito recebe uma solicitação de crédito para a qual deve realizar atos de intermediação, pode solicitar ao credor ou ao segurador de crédito que consulte o Central de Crédito ao Consumidor. A resposta do credor é considerada globalizada, o que significa que a informação fornecida ao intermediário de crédito só pode se referir ao número de contratos de crédito e à soma dos montantes de crédito registrados.

O intermediário de crédito não pode, em hipótese alguma, pedir ao mutuário ou, se aplicável, à pessoa que fornece garantia, que exerça seu direito de acesso ao Central de Crédito ao Consumidor para comunicar a resposta obtida.

5. Procedimentos de aprovação e registro para credores e intermediários de crédito

Os procedimentos de aprovação e registro para credores e intermediários de crédito estão mudando. Não é mais o Ministério da Economia, mas a FSMA que se torna competente nesta área. No entanto, o credor ainda é obrigado a submeter seu modelo de contrato ao Ministério da Economia para aprovação.

Condições rigorosas são impostas aos intermediários de crédito, como seguro de responsabilidade profissional, filiação obrigatória a um serviço de mediação, e requisitos de conhecimento e formação.

6. Compras misteriosas

O Ministério da Economia pode designar membros do seu pessoal ou terceiros por ele mandatados para visitar empresas de crédito, apresentando-se como clientes ou clientes potenciais, sem precisar revelar sua condição de agentes do Ministério da Economia ou terceiros mandatados por ele e sem precisar especificar que as informações obtidas durante essa visita podem ser usadas pelo Ministério da Economia para fins de controle. Portanto, cautela é aconselhada!