Legalmente, cabe ao locador realizar as obras de renovação e de conformidade no imóvel alugado. Sob certas condições, a lei autoriza o locatário a realizar ele mesmo essas obras. Não é raro ver locatários fazerem um pedido de crédito para ampliar o banheiro ou renovar a lareira da casa que alugam há vários anos. Vamos ver como essa relação contratual se concretiza na prática.
Noção do contrato de locação
O contrato de renovação é uma modalidade do contrato de residência principal. Trata-se de um contrato pelo qual, em contrapartida ao compromisso do locatário de realizar certas obras, o locador concede a ele, por um período determinado (e que pode ser superior a 9 anos), uma ou mais vantagens:
- Ou renunciar à faculdade de rescindir o contrato;
- Ou renunciar à faculdade de solicitar a revisão do aluguel;
- Ou conceder uma redução ou isenção do aluguel;
Natureza das obras
As obras visadas pelo legislador são de todo tipo, exceto aquelas que, por força da lei, incumbem ao locatário. Pensa-se mais geralmente em obras de renovação, grandes reparos e obras de conformidade do bem alugado.
Essa última hipótese permitirá, portanto, ao locatário habitar temporariamente um imóvel não conforme.
Formalidades
Um acordo verbal é insuficiente. A lei exige a redação de um documento escrito entre as partes, o qual pode ocorrer a qualquer momento do contrato em vigor. É perfeitamente possível modificar um contrato de residência principal para um contrato de renovação.
O contrato também deve estipular que o locatário se compromete a realizar, às suas custas, no bem alugado, obras determinadas e fixar o prazo no qual essas obras devem ser executadas. Além de sua duração, o contrato deve mencionar a contrapartida fornecida pelo locador.
No que diz respeito às obras para conformidade do bem alugado com as exigências elementares de segurança, salubridade e habitabilidade, a lei impõe condições adicionais.
A saber que essas obras sejam descritas com precisão, que o início das obras seja fixado em um prazo razoável e que nenhum aluguel seja exigível durante o período acordado para as mesmas, entendendo-se que esse período não pode ser inferior ao que é razoavelmente necessário para realizá-las.
Além disso, o locador deverá conceder pelo menos um compromisso complementar aos mencionados anteriormente, a saber, proibir-se de rescindir o contrato na maioria das vezes.
Finalmente, a pedido da parte mais diligente, será realizada uma recepção contraditória das obras ao término de sua realização. Dessa forma, o proprietário poderá assegurar-se de que as obras acordadas foram corretamente realizadas.
Recomendações
Embora a fórmula seja atraente para ambas as partes, a saber, uma mais-valia considerável para o vendedor contra uma ocupação gratuita para o comprador, a prudência continua sendo necessária.
Em primeiro lugar, não negligencie a contratação de um seguro para obras de tal magnitude, pois somente sua responsabilidade poderá ser envolvida, se for o caso.
Tratando-se de um contrato de locação, o locador poderá rescindi-lo a qualquer momento, mediante aviso prévio de 3 meses, para ocupação pessoal, por exemplo. Certifique-se, portanto, de incluir uma cláusula que preveja a restituição do custo das obras caso a rescisão do contrato ocorra em um prazo concomitante à conclusão das obras.
Se, ao contrário, você deixar o local e as obras não estiverem concluídas, poderá ter que indenizar o proprietário pelo valor das obras não executadas.