Capacidade de Empréstimo: Otimize Sua Taxa de Endividamento Antes do Crédito Hipotecário
Entender a sua capacidade de empréstimo é essencial antes de contratar um crédito hipotecário. Ao dominar a sua taxa de endividamento, você protege o seu orçamento e aumenta as chances de obter o financiamento desejado em 2026, nas melhores condições possíveis.
Nesta página, descubra como os bancos calculam a relação entre as suas receitas e despesas, quais rendimentos são realmente considerados e qual é a taxa de endividamento ideal para o seu perfil (sozinho ou em casal).
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Um crédito hipotecário é um empréstimo garantido por uma ou mais hipotecas sobre bens imóveis que pertencem ao mutuário.
A hipoteca pode recair tanto sobre o imóvel que será financiado quanto sobre outro património já existente, totalmente independente do novo pedido de crédito.
Em caso de não reembolso, o banco tem a possibilidade legal de apreender e vender o bem hipotecado. Por isso, é crucial conhecer com precisão a sua capacidade de assumir o reembolso mensal antes de se comprometer.
O que é a taxa de endividamento e por que ela define a sua capacidade de empréstimo?
Desde a redução drástica do número de créditos hipotecários após a crise financeira, os bancos passaram a falar cada vez mais em taxa de endividamento. É esse indicador que, na prática, condiciona diretamente a capacidade de empréstimo de uma pessoa ou de um casal.
A taxa de endividamento representa a relação entre as receitas penhoráveis e as despesas recorrentes do mutuário. Quanto mais equilibrada for essa relação, mais seguro será o seu dossiê aos olhos da instituição financeira e maior será a probabilidade de obter o crédito desejado.
Na prática, os bancos calculam essa taxa para determinar qual parcela do seu rendimento pode ser dedicada ao reembolso das dívidas (existentes e futuras), sem comprometer o seu nível de vida. Essa análise é sempre feita de forma rigorosa e personalizada, com base nos documentos comprovativos fornecidos.
Lembrete importante
A definição da taxa de endividamento não resulta de uma lei específica. Cada banco adota a sua própria política, baseada sobretudo na análise dos seus contenciosos e da experiência de risco acumulada ao longo dos anos.
Por isso, dois bancos podem chegar a conclusões diferentes para o mesmo perfil de mutuário.
Quais são as receitas que entram no cálculo da capacidade de empréstimo?
Para avaliar a capacidade de empréstimo em 2026, os bancos consideram principalmente as receitas profissionais comprováveis, bem como benefícios como vales-refeição, desde que possam ser justificados documentalmente.
Em contrapartida, certos rendimentos não são contabilizados no cálculo, porque são impenhoráveis e, portanto, não podem ser afetados ao reembolso do crédito. Entre eles:
- Abonos de família
- Juros de produtos financeiros
- Rendimentos de ações, obrigações e outros investimentos similares
- Determinadas pensões alimentícias recebidas
Além disso, algumas alocações sociais podem ser penhoráveis e outras não. Por exemplo, certas prestações de desemprego ou uma ajuda concedida pelo CPAS não podem ser consideradas na base de cálculo das receitas. O seu corretor analisará o seu dossiê em detalhe para distinguir corretamente cada tipo de rendimento.
De acordo com a legislação bancária, apenas as receitas comprováveis podem ser levadas em conta. Por isso, o mutuário deve apresentar documentos como o aviso de extrato de imposto ou o último balanço contabilístico (no caso de independentes).
Que despesas reduzem a sua capacidade de empréstimo?
No cálculo da taxa de endividamento, as despesas incluem sobretudo o reembolso de todas as dívidas em curso e certas obrigações legais. Entre elas:
- Financiamento de carro e outros créditos ao consumo
- Eventuais linhas de crédito ou cartões de crédito com saldo em aberto
- Pagamento de pensões alimentícias devidas
Quanto maior for o peso dessas despesas no seu orçamento mensal, menor será a margem disponível para assumir uma nova prestação de crédito hipotecário. Em alguns casos, pode ser recomendável reestruturar ou liquidar certos créditos antes de apresentar o pedido de financiamento imobiliário.
O objetivo do banco e do corretor é garantir que, após o pagamento de todas as prestações, ainda lhe reste um montante suficiente para as despesas correntes (habitação, alimentação, energia, saúde, lazer, etc.), sem entrar em situação de sobre-endividamento.
Qual é a melhor relação entre receitas e despesas para o seu perfil?
A relação considerada saudável entre receitas e despesas varia de acordo com a sua situação familiar e o nível de rendimentos. Para uma pessoa que empresta sozinha, a taxa de endividamento situa-se, geralmente, numa faixa entre 35% e 40%. Isso significa que cerca de um terço a dois quintos das suas receitas podem ser dedicados ao pagamento de dívidas.
Para casais casados ou com rendimentos conjuntos estáveis, a relação pode ser um pouco mais elevada, situando-se, em regra geral, entre 40% e 55%. A presença de dois rendimentos e a partilha das despesas fixas permitem, na maioria dos casos, suportar uma prestação mensal superior.
No entanto, estas faixas não são absolutas. Se uma pessoa dispõe de receitas muito elevadas (por exemplo, um funcionário europeu), a taxa de endividamento pode ser revista em alta, desde que o mutuário demonstre capacidade real para assumir as prestações mensais sem fragilizar o seu orçamento.
Em todos os casos, o seu corretor especializado analisará o seu dossiê caso a caso, tendo em conta a duração do empréstimo, o montante emprestado e o conjunto da sua situação financeira e familiar.
Por que passar por um corretor para calcular a sua capacidade de empréstimo?
Cada banco aplica a sua própria grelha de análise e os seus próprios limites de taxa de endividamento. Contar com um corretor em crédito permite comparar rapidamente várias ofertas e ajustar o seu projeto imobiliário à realidade do mercado em 2026, sem perder tempo nem correr riscos desnecessários.
Análise personalizada
O seu corretor avalia detalhadamente as suas receitas, despesas e obrigações para determinar uma capacidade de empréstimo realista, adaptada ao seu estilo de vida e aos seus objetivos.
Comparação entre bancos
Como cada instituição tem uma política própria, o corretor compara várias propostas de crédito hipotecário para identificar as condições mais vantajosas para o seu perfil de risco.
Segurança e prevenção
Ao encontrar o equilíbrio certo entre taxa de endividamento e conforto financeiro, o corretor ajuda a prevenir o sobre-endividamento e a proteger o seu património no longo prazo.
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