No âmbito das operações imobiliárias, é comum que as partes insiram no seu contrato uma condição suspensiva, como por exemplo a obtenção de um empréstimo hipotecário, a entrega de um título de propriedade sem servidões, a realização de um estudo de solos ou a emissão de licença de urbanização. O que é uma condição suspensiva? Quais são os seus efeitos? Nosso advogado faz um balanço dessa questão.
Conceito de condição suspensiva
A lei define a condição suspensiva como um evento futuro e incerto, ainda desconhecido pelas partes de um acordo, e do qual dependem o nascimento de uma obrigação condicional. No caso de venda de um imóvel, por exemplo, o comprador cumprirá seus compromissos com o vendedor desde que obtenha financiamento.
Uma condição suspensiva é, portanto, uma condição que, se não for cumprida, torna nulo o contrato para o qual foi celebrado. Para ser válida, esta condição não deve depender apenas da vontade de uma das partes. Nesse caso, a condição é chamada potestativa e não é válida. Este será o caso, por exemplo, se você comprar um imóvel novo com a condição de vender o imóvel antigo.
Efeitos
A lei especifica que um contrato com condição suspensiva só é validamente constituído quando a condição for cumprida. É por isso que, na prática, e especificamente no contexto da venda de imóveis, muitos potenciais compradores acreditam que não estão contratualmente vinculados até obterem o seu financiamento.
Esses compradores veem a condição suspensiva como uma saída caso não tenham mais vontade de adquirir o imóvel. Pense de novo !
Com efeito, o comprador que se comprometeu ao abrigo de uma obrigação condicional não pode fugir ao seu compromisso, impedindo, através do seu ato ilícito, o cumprimento da condição.
A jurisprudência considera que é o princípio da boa-fé da execução dos contratos que obriga o comprador a agir da melhor forma e com lealdade possível para obter o financiamento. Consequentemente, o comprador deve envidar todos os esforços que razoavelmente se possam esperar dele para obter o seu crédito, por exemplo, solicitando financiamento a um banco diferente daquele com o qual está habituado a negociar.
Sanções
Em caso de culpa, negligência ou descuido por parte do comprador, a condição suspensiva será considerada cumprida. A venda será perfeita e deverá ser executada. Daqui resulta também que serão devidas taxas de registo e que o vendedor poderá requerer a execução legal em espécie ou o cancelamento da venda, bem como indemnizações adicionais.
Recomendações
Por um lado, sugerimos que redija de forma precisa e inequívoca a cláusula que prevê a condição suspensiva, com especial destaque para o prazo que pretende usufruir para obter o seu crédito.
Por outro lado, seja proativo! Não hesite em consultar diversas instituições financeiras e certifique-se de informar continuamente o vendedor sobre seus esforços.
Por fim, recomendamos que você guarde cuidadosamente as recusas das instituições financeiras para que possa opor-se ao vendedor em caso de litígio.
