No âmbito de operações imobiliárias, é comum que as partes insiram uma condição suspensiva em seu contrato, como por exemplo a obtenção de um crédito hipotecário, a emissão de um título de propriedade isento de servidões, a realização de um estudo de solo ou ainda a emissão de uma licença de urbanização. O que é uma condição suspensiva? Quais são seus efeitos? Nosso jurista esclarece essa questão.
Noção de condição suspensiva
A lei define a condição suspensiva como um evento futuro e incerto, ainda desconhecido das partes de um contrato, e do qual elas fazem depender o surgimento de uma obrigação condicional. No caso de uma venda imobiliária, por exemplo, o comprador executará seus compromissos em relação ao vendedor desde que obtenha seu financiamento.
Uma condição suspensiva é, portanto, uma condição que, se não for realizada, torna o contrato para o qual foi concluída, nulo. Para ser válida, essa condição não deve depender apenas da vontade de uma das partes. Nesse caso, a condição é dita potestativa e não é válida. Tal será o caso, por exemplo, se você comprar um novo bem com a condição de vender seu antigo bem.
Efeitos
A lei especifica que um contrato com uma condição suspensiva só é validamente formado uma vez que a condição é realizada. É por isso que, na prática, e precisamente no âmbito de vendas imobiliárias, muitos candidatos a compradores pensam que não estão vinculados contratualmente enquanto não obtiverem seu financiamento.
Esses compradores veem a condição suspensiva como uma escapatória caso não estejam mais dispostos a adquirir o bem. Enganam-se!
De fato, o comprador que se comprometeu em virtude de uma obrigação condicional não pode se esquivar de seu compromisso impedindo, por seu ato culposo, a realização da condição.
A jurisprudência considera que é o princípio de execução de boa fé dos contratos que impõe ao comprador agir da melhor forma e lealmente para obter seu financiamento. Consequentemente, o comprador deverá envidar todos os esforços que se pode razoavelmente esperar dele para obter seu crédito, solicitando, por exemplo, um financiamento junto a outro banco que não aquele com o qual está habituado a tratar.
Sanções
Em caso de culpa, negligência ou desleixo do comprador, a condição suspensiva será considerada cumprida. A venda será perfeita e deverá ser executada. Disso decorre também que os direitos de registro serão devidos e que o vendedor poderá solicitar judicialmente a execução específica ou a resolução da venda, bem como danos e interesses adicionais.
Recomendações
Por um lado, sugerimos que redija a cláusula que prevê uma condição suspensiva de maneira precisa e não ambígua, insistindo particularmente no prazo de que pretende dispor para obter seu crédito.
Por outro lado, seja proativo! Não hesite em consultar várias instituições financeiras e certifique-se de informar continuamente o vendedor sobre suas diligências.
Recomendamos, por fim, que guarde cuidadosamente as recusas das instituições financeiras para poder apresentá-las ao vendedor em caso de litígio.