1. O Aviso Prévio: Primeiro Sinal de Alerta

Em caso de atraso ou de falta de pagamento de uma prestação, o banco deve, no prazo máximo de três meses após o vencimento não pago, enviar ao mutuário um aviso por correio registado. Esta carta informa claramente sobre o montante em atraso, as consequências do não pagamento e os eventuais aumentos da taxa de juro por mora previstos no contrato.

Se esta obrigação não for cumprida pelo banco, o aumento contratual da taxa de juros por atraso não poderá ser aplicado sobre a prestação em questão. Além disso, para esse vencimento específico, o mutuário tem direito a um prazo de pagamento de seis meses sem custos ou juros adicionais, contado a partir da data do vencimento não pago.

Se as formalidades forem respeitadas, o banco poderá aplicar os juros majorados e, em certos casos, recorrer à exigibilidade antecipada do capital. No entanto, este reembolso antecipado total do montante emprestado não pode resultar de um simples abuso de direito do credor e deve respeitar estritamente a legislação em vigor em 2026.

2. Tentativa de Conciliação perante o Juiz das Apreensões

Antes de qualquer apreensão-execução imobiliária, a lei impõe, sob pena de nulidade do processo, uma tentativa de conciliação perante o Juiz das Apreensões, por iniciativa do credor. Esta tentativa deve ocorrer o mais tardar dentro de 15 dias após a notificação da ordem prévia de pagamento.

Esta etapa é uma oportunidade crucial para o mutuário em dificuldade expor a sua situação (perda de rendimentos, despesas excecionais, problemas de saúde, etc.) e solicitar facilidades de pagamento: reescalonamento das prestações, extensão da duração do empréstimo ou até suspensão temporária do reembolso, dependendo do enquadramento jurídico aplicável em 2026.

Num contexto de conciliação, o objetivo é permitir que o mutuário se projete novamente no futuro, preservando tanto quanto possível a sua habitação principal, evitando uma venda forçada e limitando o impacto sobre o seu histórico de crédito.

3. Apreensão-Execução Imobiliária: Quando o Imóvel Está em Jogo

Se nenhuma solução amigável for encontrada, o credor pode iniciar uma apreensão-execução imobiliária. Esta deve ser precedida de uma ordem de pagamento, notificada por um oficial de justiça. A ordem é válida por um período de 6 meses e a apreensão só pode ser efetuada 15 dias após a notificação dessa ordem.

A legislação prevê igualmente um prazo de 15 dias se for alcançada uma conciliação entre as partes. No final do prazo de 6 meses, o oficial de justiça pode efetuar a apreensão, que é então transcrita no Escritório de Hipotecas. Durante o mês da transcrição, o Juiz designa um notário encarregado da adjudicação do bem apreendido, o mais tardar dentro de 6 meses a contar da sua designação.

O devedor dispõe de um prazo muito curto para reagir: a oposição à apreensão-execução imobiliária deve ser apresentada, sob pena de caducidade, no prazo de 15 dias a contar da ordem ou do primeiro ato de apreensão notificado pelo credor. Uma reação rápida e um aconselhamento jurídico adequado podem, em certos casos, suspender ou contestar o procedimento.