Ainda é Possível Obter Crédito Sem Fundos Próprios?
Em 2026, as regras de concessão de crédito imobiliário continuam exigentes, mas isso não significa que seja impossível financiar um imóvel com pouco – ou nenhum – fundo próprio. Entender os limites de quotidade e as exceções previstas pelo Banco Nacional é essencial para estruturar bem o seu projeto.
Descubra em que situações a quotidade pode ultrapassar 90% e como otimizar o seu dossiê para maximizar as suas hipóteses de aprovação, seja para a compra da sua primeira casa, de um segundo imóvel ou para um investimento para arrendamento.
Obtenha a sua simulação gratuita para Crédito Sem Fundos PrópriosRegras de quotidade em 2026
Desde 1º de janeiro de 2020, a quotidade dos créditos hipotecários é, em princípio, limitada a 90% do valor do imóvel.
Na prática, isso significa que o comprador deve financiar, com fundos próprios:
- pelo menos 10% do preço de compra do imóvel;
- os custos de aquisição (direitos de registo, honorários de notário, custos de dossiê, etc.).
Como funciona a limitação de 90%?
A regra de 90% foi introduzida para reforçar a estabilidade do mercado imobiliário e limitar o endividamento excessivo das famílias. Em resumo, o banco procura garantir que o comprador participe minimamente no financiamento do projeto, reduzindo o risco em caso de queda de preços ou de dificuldades financeiras.
No entanto, esta limitação não é absoluta. As instituições de crédito dispõem de margens de manobra para adaptarem a quotidade em função do perfil do cliente, do tipo de imóvel e do objetivo da compra (habitação própria ou investimento). Essas exceções são, porém, cuidadosamente enquadradas e distribuídas em percentagens anuais do volume total de crédito concedido.
Por isso, mesmo que não disponha de fundos próprios significativos, continua a ser possível apresentar um projeto sólido, desde que cumpra certos critérios e apresente um dossiê bem preparado, com rendimentos estáveis, taxa de esforço controlada e eventual existência de garantias adicionais.
Importância de um dossiê bem preparado
À medida que as regras se tornam mais rigorosas, a qualidade do dossiê apresentado ao banco torna-se decisiva. Elementos como histórico de crédito saudável, contrato de trabalho estável, poupança existente (mesmo que limitada) e um projeto imobiliário coerente podem fazer a diferença entre uma recusa e uma aprovação com quotidade elevada.
Um intermediário em crédito com experiência no mercado belga conhece, em detalhe, as margens admitidas por cada instituição e pode orientá-lo para as soluções mais adaptadas ao seu perfil, otimizando as hipóteses de beneficiar de exceções à regra dos 90%.
Em 2026, recorrer a um especialista é, mais do que nunca, uma forma eficaz de ganhar tempo, comparar ofertas e negociar melhores condições, especialmente se pretende limitar ao máximo o recurso a fundos próprios.
Exceções à quotidade de 90%: em que casos é possível ir mais longe?
Embora a regra geral limite a quotidade a 90%, o Banco Nacional da Bélgica previu várias exceções. Estas exceções permitem que os bancos ultrapassem este limite para determinados perfis ou tipos de projeto, dentro de tetos percentuais anuais. Abaixo, um resumo das principais situações em que é possível obter um crédito com pouco ou nenhum fundo próprio.
Jovens casais & primeira casa
Para jovens casais que compram uma habitação pela primeira vez, as instituições de crédito dispõem de uma margem adicional importante:
- até 35% dos créditos concedidos podem exceder a quotidade de 90%;
- dentro desse volume, até 5% dos créditos podem mesmo atingir ou ultrapassar 100% do valor do imóvel.
Na prática, isto significa que alguns compradores poderão financiar não apenas a totalidade do preço do imóvel, mas também, em certos casos, parte dos custos associados, desde que o perfil financeiro seja suficientemente sólido.
Compra de um segundo imóvel
Para quem compra um imóvel pela segunda vez, por exemplo para mudar de casa ou adquirir uma residência secundária:
- até 20% dos créditos concedidos podem exceder a quotidade de 90%;
- a quotidade, contudo, nunca poderá ser superior a 100%.
Neste cenário, continua a ser possível reduzir o montante de fundos próprios necessários, desde que a situação financeira global (dívidas existentes, rendimento disponível, valor do património) seja considerada suficientemente robusta pelo banco.
Investimento para arrendamento
Nos investimentos imobiliários para arrendamento, a abordagem é mais conservadora:
- a quotidade máxima é, em regra, 80% do valor do imóvel;
- esta pode subir até 90% em 10% dos créditos concedidos para este tipo de projeto.
Isto significa que o investidor deverá, na maioria dos casos, apresentar um nível de fundos próprios mais elevado. No entanto, projetos com forte potencial de arrendamento e bons indicadores de rendimento podem justificar uma quotidade mais alta, após análise detalhada pelo banco.
Quer avaliar se o seu projeto é financiável com poucos fundos próprios?
Um especialista em crédito analisa o seu perfil, compara as ofertas disponíveis no mercado belga e indica-lhe se é possível beneficiar de uma quotidade superior a 90% ou mesmo até 100%, de acordo com as regras em vigor em 2026.
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