O que é, na prática, uma hipoteca?

A hipoteca é um direito real imobiliário concedido ao credor como garantia do reembolso de um crédito. Na prática, o mutuário autoriza que um bem imóvel de sua propriedade seja inscrito como garantia: se ele deixar de pagar, o banco poderá executar essa hipoteca para recuperar as quantias devidas. No entanto, a constituição de uma hipoteca implica custos não negligenciáveis: honorários de notário, direitos de registo, despesas administrativas, taxas de cancelamento em fim de crédito, entre outros. É por isso que alguns mutuários procuram soluções alternativas que permitam reduzir estes custos ou evitar o recurso a uma hipoteca clássica, quando possível.

Existem alternativas reais à constituição de uma hipoteca?

Em determinadas situações, o mutuário pode propor outras formas de garantia além da hipoteca tradicional. As mais conhecidas são a fiança e o aval de uma terceira pessoa financeiramente sólida. O princípio é simples: se o mutuário não pagar, o fiador ou o avalista compromete-se a assumir o reembolso do crédito. Outras alternativas mais originais podem ser consideradas, como o resgate antecipado de uma poupança de aposentadoria ou de um seguro de vida, para reforçar os capitais próprios ou constituir uma garantia. Também é possível, em certos casos, utilizar patrimônios mobiliários (contas de títulos, contas de poupança) como garantia, através da sua penhora ou bloqueio em benefício do credor. Contudo, é importante avaliar cuidadosamente o impacto financeiro dessas alternativas. No caso de uma poupança de aposentadoria ou de um seguro de vida, por exemplo, o resgate antecipado antes do fim do contrato é frequentemente pouco vantajoso: o valor de resgate pode ser significativamente inferior ao capital teoricamente acumulado e podem aplicar-se penalizações fiscais ou contratuais.

Quão eficazes são essas alternativas à hipoteca?

Na prática, a eficácia dessas alternativas é moderada. Quando os montantes emprestados são muito elevados, as instituições de crédito mostram-se geralmente prudentes e raramente se satisfazem com garantias consideradas “aleatórias”, como patrimônios mobiliários voláteis ou poupanças de aposentadoria resgatadas antecipadamente. Além disso, a solvência que resulta dessas garantias alternativas nem sempre é considerada suficiente. Uma fiança ou um aval, por exemplo, só são interessantes para o banco se a pessoa que se compromete tiver uma capacidade financeira sólida, comprovada e duradoura. Da mesma forma, as garantias sobre investimentos mobiliários serão analisadas em função da sua estabilidade, liquidez e valor de mercado. Em resumo, as alternativas à hipoteca existem, mas são avaliadas caso a caso. Quanto maior for o montante do crédito e quanto mais longo for o prazo, maior será a probabilidade de o banco exigir uma hipoteca clássica sobre um bem imóvel. Em muitos dossiês, a solução mais segura continua a ser uma combinação de hipoteca com outras garantias (seguros, fiança, garantias mobiliárias), de forma a equilibrar riscos, custos e probabilidade de aceitação.